1. 사안의 개요

건물 전체나 한 층, 한 호실을 매매하는 과정에서 당사자 사이에는 많은 법적 문제들이 문제될 수 있습니다. 오늘은 그 중에서 건물의 구조안전등급에 관하여 말씀드리려고 합니다. 생각보다 건물의 구조안전등급이 문제되는 경우 가 종종 있습니다. 건물을 지은 지 오래되어 노후되었을 수도 있고 원래부터 건물의 구조나 시공이 불안정하여 구조안전등급이 낮은 경우도 있을 수 있기 때문입니다. 저희는 건물 한 층의 매매 과정에서 구조안전등급을 제대로 밝히지 않음으로 인해 매수인 쪽을 대리하여 매도인을 상대로 손해배상책임을 인정받은 사례가 있어 이를 소개합니다.

매수인은 영업을 위하여 매도인으로부터 서울 마포구 내의 빌딩 중 7층 전체를 매수하였습니다. 그런데 문제는 위 빌딩이 그 전에 정밀안전진단 결과 재난위험시설 D등급을 받은 빌딩이었고, 매매 직전에는 일부 층의 바닥처짐 현상으로 인해 민원이 발생하기도 했습니다. 그러자 매도인도 해당 건물에서 계속 영업을 하기 어려웠던 탓인지 부랴부랴 건물을 내놓았고, 매수인에게 위 건물을 매도하는 과정에서 이러한 사실을 전혀 말하지 않은 것입니다. 이에 매도인을 상대로, 만일 매수인이 위 구조안전등급에 관한 사항을 알았다면 이를 참작하여 더 낮은 가격으로 매매대금을 약정하였을 것이라는 이유로, 실제 매매대금과 구조안전등급을 고려한 가치와의 차액 상당을 손해배상으로 지급하라는 소를 제기하였습니다.

2. 변론과 판결

소를 제기하고 첫 기일에서 법원의 재판부를 설득하는 데도 상당한 노력이 필요했습니다. 건물의 구조안전등급이 D등급이라면 그에 따라 이미 시세가 형성되었을 수도 있고, 특히 매매계약서에 "현 시설상태에서의 매매계약"이라는 특약사항이 기재된 것도 문제였습니다. 이에 건물이나 아파트 등의 시세와는 별개로 중요한 사실을 고지하지 않은 경우 손해배상책임이 인정되어야 한다는 취지의 대법원 판결 등 관련 판례를 다수 제시하면서, 이와 함께 구조안전등급을 고려하였을 경우의 시가에 관한 법원 감정도 신청하는 등 다각적으로 변론을 진행해 나갔습니다.

결국 법원은 매수인이 재난위험시설 D등급에 해당하는 건물이라는 사실을 알았다면 사회통념상 매매계약을 체결하지 않았거나 당초의 매매대금으로 매수하지는 않았을 것이라는 이유로 매수인의 청구를 전부 인용하는 승소판결을 선고하였습니다. 이후 상대방이 항소를 제기했으나 항소심에서도 마찬가지로 매수인이 승소하였고, 상대방이 상고를 포기함으로써 판결이 그대로 확정되었습니다.

서울서부지방법원 2017. 9. 21. 선고 2015가합38545 판결

3. 마치며

건물을 매매하는 과정에서는 많은 법적 문제가 있을 수 있고, 생각지도 못한 문제로 힘들어 하시는 모습을 적지 않게 보아 왔던 입장에서 말씀드리면, 처음부터 건축물 대장과 등기를 꼭 확인하고 현장을 방문하여 꼼꼼히 살펴보아야 한다는 것입니다. 그리고 조금의 문제나 분쟁의 소지가 있으면 법적인 도움을 받을 수 있는 전문가와 상담을 하시는 게 생각보다 중요합니다.

최기룡 변호사 | krchoi@textlaw.co.kr | 02-6376-8345